在2011年1月楼市限购政策落地后，时隔两年，新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日出台。此次“国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房的首付款的比重，被业内认为影响较大。
很显然，主要供应大户型高端产品和中大户型改善性需求产品的开发商，将因“国五条”再次受到影响。然而，这一次调控还会像两年前那样，成为部分开发商的漫长“冬天”吗？
为此，《每日经济新闻》记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表，希望借此“管中窥豹”，进一步了解新一轮调控对开发商的影响。
改善性需求销售占比过半万科称无需调整产品策略
去年5月楼市成交回暖以来，改善性住房需求明显的增多，相应地反映在开发商住宅销售结构表上。
2月28日，万科公布2012年年报，去年144平方米以下中小户型占比上升至90%，其中90~144平方米户型占比呈现逐年上升趋势，目前已经达到44%；改善性需求销售面积占比达到54%，比2011年上升5个百分点。
万科销售结构中改善性需求占比明显上升，印证了在限购政策下改善性刚需增加的市场变化。
但是，“国五条”实施细则在压缩投资性需求的同时，也将对改善性需求造成一定的冲击。在此情况下，万科今后的中小户型比例是否会继续上升，万科产品策略会否进行调整？
对此，万科董秘谭华杰表示，无论政策环境还是市场如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完甘肃治母猪疯有名的医院整的行业周期所验秦皇岛市有效的治癫痫病医院证。因此，万科将始终坚持主流产品的定位，同时目前万科的产品策略无需调整。
改善性需求占比上升
自从2010年实行限购政策以来，万科的销售业绩不降反增，去年更是创下了历史新高。
万科年报显示，2012年万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额达到1412.3亿元，增幅分别达到25%和31%。今年1月份，万科销售面积达到161万平方米昭通市找癫痫病医院，销售金额达到190.7亿元。
值得注意的是，在调控政策下，从2012年下半年开始，一二线城市改善性需求就开始逐渐增多。一直坚持刚需产品策略的万科，住宅产品销售结构也在发生变化。万科提供的资料显示，2012年万科90平方米以下户型按套数销售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米户型销售占比则逐年上升至44%，这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次超过40%。2009年，万科90~144平方米的户型销售占比为29%。
整体说来，万科144平方米以下的中小户型产品销售占比上升至90%，而2008年该比例仅为83%。
对此，谭华杰解释称，从万科的成交情况来看，90~144平方米小户型三房销售占比上升，主要是因为限购政策使得购房者十分珍惜手中的购房资格，大多选择一步到位。
此外，2012年万科首次置业产品的比例依旧维持在33%的水平，而改善性重庆癫康复军海砺攻勊需求销售面积占总体销售面积的比例则由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降为13%。
对于“国五条”细则，不少观点认为，无论是二套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税政策，都将对日益抬头的改善性需求造成打击。
在此情况下，万科2013年的产品策略是否会作出相应调整？对此谭华杰向《每日经济新闻》记者表示，目前万科客户仍然以自住的需求为主，产品策略不用调整。万科早在一年前就关注到改善性需求增加的市场变化，由此在小户型三房供应方面有所增加。
值得注意的是，2012年“安信地板门”事件让万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，使得万科装修房战略饱受质疑。
尽管如此，万科装修房战略依旧未变，装修房交付比例进一步上升。在2012年业绩发布会上，万科透露，2012年实现交付房屋超过10万套，其中装修房超过8万套，占比超过80%。对此，万科在年报中称，万科的装修房战略基本实施完成。
